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Grundsteuern

Der Begriff "Grundsteuern" steht als Oberbegriff für mehrere grundstückbezogene Steuern, nämlich die Grundstückgewinnsteuer, die Handänderungs- und die Liegenschaftensteuer.

Der Grundeigentümer schweizerischer Immobilien ist konfrontiert mit verschiedenen Steuerarten und Hoheitsträgern (je nach Kanton und Gemeinde).

Die Steuern werden nach ihrem Anlass differenziert in bei Besitz relevante und bei Besitzänderung anfallende Steuern.

Bei juristischen Personen fallen i.d.R. (vgl. die nachfolgenden Darlegungen zum Thema "Grundsteuern als Sondersteuer") die finanziellen Nettoerträge unter die Ertragssteuer und das Immobilienvermögen unter die Kapitalsteuer.

Die Liegenschaftensteuer knüpft an den Besitz oder die Nutzung des Grundstückes an. Sie ist eine mit der Vermögenssteuer verwandte Sondersteuer, die zu einer steuerlichen Doppelbelastung des Grundvermögens führt. Besteuert wird meist der Verkehrswert und bei land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften der Ertragswert.

Die Liegenschaftensteuer wird in den meisten, aber nicht in allen Kantonen erhoben. Der Bund kennt diese Steuer nicht.

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien fallen die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuern an:

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer; als Bemessungsgrundlage dient allein der Gewinn auf dem Objekt, berechnet aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagewert. Dieser wiederum bestimmt sich nach dem Erwerbspreis zuzüglich anrechenbare Aufwendungen.

Die Grundstückgewinnsteuer ist i.d.R. vom Verkäufer geschuldet. Je nach Kanton wird die Grundstückgewinnsteuer entweder als Sondersteuer oder im Rahmen der ordentlichen Einkommens- und Ertragssteuer erhoben. Bei den Kantonen mit Sondersteuer findet mehrheitlich ein progressiver Tarif Anwendung (Zuschläge für kurze und Abschläge für lange Besitzesdauern/Steuerbelastung zwischen 10 und 60%). Für juristische Personen ist die Sondersteuer insofern nachteilig, als Abschreibungen und Verluste des allgemeinen operativen Betriebes nicht mit den Immobiliengewinnen verrechnet werden können.

Mit dem Steuerharmonisierungsgesetz (in Kraft seit 1.1.1993) des Bundes wurden alle Kantone zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer verpflichtet.

Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer. Bemessungsgrundlage bildet je nach Kanton der Kaufpreis, der amtliche Wert oder der Verkehrswert des Grundstückes (zwischen 1 - 3%). Die Handänderungssteuer schuldet i.d.R. der Erwerber oder der Erwerber und der Veräusserer gemeinsam; beide haften jedoch dem Fiskus gegenüber je nach Kanton solidarisch.

Der Fiskus hat in der Regel für nicht bezahlte Grundsteuern ein mittelbares oder unmittelbares Pfandrecht zulasten des Grundstückes. Will der Erwerber ein solches Pfandrecht nicht auf eigene Rechnung ablösen, muss er vor dem Erwerb die mutmasslichen Steuern durch den Veräusserer sicherstellen lassen. Der Erwerber sollte sich daher mit den potenziellen Steuerrisiken vor dem Kauf befassen.

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